10月23日，《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020）》发布，根据纲要精神，我园将实行城乡建设用地空间管制制度。具体包括：一、实行城乡建设用地扩展边界控制；二、城乡建设用地空间管制，城乡建设用地扩界边界外，原则上只能安排能源、交通、水利、军事等必需单独选址的建设项目。
11月4日，最高人民法院发布《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障的法律服务的若干意见》。《意见》表示，人民法院要注意审查按揭贷款的真实性，依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金的行为。
11月4日，最高人民法院发布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》。《意见》表示，人民法院对改变土地集体所有制性质等流转行为必要确认无效。
11月19日，国务院原则通过《农村土地承包纠纷仲裁法》
11月20日，国土资源部就《确定土地所有权和使用权规定（征求意见稿）》公开征求社会意见，该规定对土地所有权、使用权的确定作出具体规定。
11月28日，国土资源部下发《关于为扩大内需促进经济较稳较快发展做好服务和监管工作的通知》，该通知就列入新增1000亿中央投资计划清单的项目用地如何进行保障作出明确规定。
11月29日，国土资源部颁发《建设项目用地预审管理办法（修正）》，该《办法》自2009年1月1日起施行。预审内容增加了建设项目征地补偿费用的拟安排情况，矿山项目增加了土地复垦资金拟安排情况。
12月6日，湖北省律师协会建筑房地产与行政法律理论实务研讨会在应城汤池温泉召开。我所作为承办方之一由胡迎法主任、肖咏东副主任主持了本次会议，张超副主任作为我所代表在会议上宣读了其论文《房屋登记行政案件之分析》。本次大会共收到56篇从不同视点和角度对建筑房地产中法律问题进行深入探讨和研究的参会论文。
12月16日，团省委就修订《湖北省未成年人保护实施办法》召开座谈会，向社会各界征求意见，我所副主任古励律师作为律师界代表参加了会议，并就修订草案中法律问题作了精彩发言，得到了团省委的高度重视。
法规选登
关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定
(最高人民法院征求意见稿)
2008年9月27日
为正确审理房屋登记行政案件当根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定：
第一条(房屋登记案件的范围)
房屋登记行政案件包括起诉房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登 记行政行为及其不作为的案件，以及起诉房屋登记机构就查询、复制登记资料等事项作出的相关行政行为及其不作为的案件。
人民法院受理房屋登记行政案件，不受房屋灭失、房屋登记被注销、房屋权属证书被人民法院裁判文书、仲裁机构 仲裁书等法律文书作为定案证据采用等情形的影响。
第二条(不予受理的范围)
公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的， 不属于行政诉讼的受案范围: (一)未改变登记内容的换发权属证书或更新登记簿行为;
(二)测绘机构、评估机构、公证机构等出具报告或文书的行为;
(三)根据人民法院协助执行通知书办理的房屋转移登记，但公民、法人或者其他组织认为登记机构改变登记范围的除外;
(四) 《中华人民共和国行政诉讼法》实施前的房屋登记。
第三条(特定债权人的原告资格)
遇有下列情形之一，债权人认为房屋登记机构为债务人办理的房屋登记侵犯其合法权益的，可以依法提起行政诉讼：
（一)债权人对房屋享有抵押权或者《合同法》第二百八十六条规定的优先权的;
(二)人民法院等国家机关己依法对房屋采取强制措施的;
(三)登记机构工作人员与债务人恶意串通办理房屋登记的。
第四条(业主委员会、业主的原告资格)
业主大会认为房屋登记机构对建筑区划内依法属于全体业主共有和物业服务用房等房屋的登记行为侵犯全体业主合法权益的，可以依法提起行政诉讼;业主委员会依照管理规约，或经业主大会授权，可以依法提起行政诉讼。
前款规定中的业主大会、业主委员会不起诉的，业主可以依据《物权法》、《物业管理条例》等有关规定提起行政诉讼。
第五条(连续转移登记案件的起诉与受理)
同一房屋连续多次转移登记，原房屋权利人、利害关系人不服距其最近一次转移登记提起诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、利害关系人就距其最近一次登记及后续登记一并提起诉讼的，人民法院应当依法受理;人民法院对在先登记判决驳回原告诉讼请求或者确认违法的，应当裁定驳回原告对后续登记的起诉。原房屋权利人、利害关系人未起诉距其最近的登记，直接对后续登记提起诉讼的，人民法院不予受理。
第六条(复印件的可采性)
在房屋登记行政案件中，人民法院对于房屋登记机构提交的登记材料复印件，应当与原件进行核对;无法与原件进行核对的，应当由房屋登记机构作出说明;登记机构不能作出合理说明的，人民法院对该复印件的证明效力不予认可。
第七条(登记合法的判决)
被诉房屋登记合法的，人民法院可以判决驳回原告的诉讼请求。
第八条(登记违法的判决)
被诉房屋登记违法的，人民法院应当判决撤销该登记; 登记涉及多个权利主体或者房屋可分的，其中部分主体或者房屋的登记错误的，可以判决部分撤销。但判决撤销损害第三人善意取得的房屋所有权的，可以判决确认登记或者部分登记违法。
第九条(恶意串通的赔偿责任)
房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，致使原告合法权益遭受损害的，登记机构应当就原告的全部损失依法承担行政赔偿责任。登记机构履行赔偿责任后，可以向其工作人员及第三人追偿。
strong>第十条(混合过错的赔偿责任)
申请人提供虚假材料，登记机构未尽合理审慎的审查义务违法登记，致使原告合法权益遭受损害的，人民法院应当根据登记机构过错程度及其在损害发生当中所起作用大小确定其赔偿份额；登记机构巳尽合理审慎审查义务的，不承担赔偿责任。
(另一种意见加上"当事人就有关民事赔偿问题要求一并解决的，法院可以合并审理。" )
strong>第十一条(涉及相关民事争议时的审理次序)
房屋登记的行政诉讼以相关民事争议的解决为前提的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议；有关人民法院、仲裁机构等处理民事争议期间，应当裁定中止行政诉讼。
房屋登记的行政诉讼不以相关民事争议的解决为前提的，人民法院应当继续审理。
第十二条(实施时间)
最高人民法院以前所作的司法解释凡与本规定不一致的，以本规定为准。
论文选登
规划许可与私权保护的思考
湖北诚明律师事务所 胡迎法
“私权”是国家职能机构在职能活动中与其“公权”相对应的一种权利，是自然人、法人和其他组织依法享有的权利。《宪法》是我国的根本大法。我国《宪法》第二条规定：“中华人民共和国一切权力属于人民。”国家权力只有以“私权”为轴心，为“私权”的实现提供保障，才能得到巩固和发展。私权利是确立公权力的基础和终极目标，公权力是实现私权利的保障。在过去乃至现阶段的立法活动中，仍然存在着严重的公权力与私权利设置失衡、不对称的现象。这与立法应坚持的“立法为公，以人为本”的立法理念极不协调。如何实现公权力有效行使和私权利合法保护的有机结合，实现公平正义，是立法和行政执法面临的课题。
本文将通过两则案例，分析私权利在规划许可中被侵犯而得不到有效保护的原因，结合《城乡规划法》对私权利保护的相关条款，探讨规划许可中存在的私权利及其保护方法供正在修改与《城乡规划法》相适应的配套规章作参考，以期对私权利进行有效保障。
案例一：2002年5月，武汉某水泥有限公司与武汉市江夏区某村委会签订了《土地征用合同》。村委会在未经村民代表同意的情况下，将陈某、唐某等五户村民承包的水田林地转让给某水泥公司。某水泥公司在付清征地补偿费、土地出让金并申请水泥生产所需的批件后于2003年5月正式投产。自此，陈某、唐某就开始为承包经营权排污、采伐林木等问题向区、市、省相关职能部门投诉。投诉未果，遂以不履行法定职能为由向武汉市中级人民法院提起要求市、区两级行政职能部门履行法定职责并承担不履行法定职责的赔偿责任。
2005年7月，市中级人民法院指定某区人民法院审理。某区人民法院经审理认为陈某、唐某不具有提起行政诉讼原告的主体资格并作出驳回起诉的裁定。陈某、唐某不服向二审法院提起上诉。上诉审法院经审理认为：某水泥公司与江夏区某村委会签订土地征用合同并取得国有土地使用权证，但某水泥公司以出让方式取得的土地原系村集体土地，陈某、唐某作为该土地的承包经营权人，具有提起行政诉讼的原告主体资格。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第六十八条的规定，裁定撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。本案经过长达三年的诉讼未果，仍在审理之中。
案例二，2006年3月，原告贺某、颜某诉某市土地规划局，第三人某房地产公司行政许可一案。某市规划局于2002年5月为第三人某房地产开发公司核发了《建设工程规划许可证》，许可某房地产公司在贺某、颜某的住宅楼南侧建一综合楼。同年底，该楼竣工并交付使用。原告认为，第三人房地产公司所建的该15层综合楼已给原告住宅的夏季通风和冬季采光造成了阻碍。特别是高层建筑压风，导致原告住宅楼的烟道冬季排烟时倒灌，直接威胁原告及其家人的生命安全。而被告某土地规划局核发的《建设工程规划许可证》违反了相关规划管理技术规定，请求撤销两许可证，排除妨碍。一审法院以两原告提供行政诉讼已过时效为由驳回了两原告的诉讼请求。两原告不服一审判决上诉到二审法院，二审法院经审理，依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十八条的规定：“被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出被诉具体行政行为违法的判决，并责令被诉行政机关采取相应的补救措施，造成损害的，依法判决承担赔偿责任。”判决某市土地规划局的规划许可行为违法，并责令采取补救措施。原告收到生效判决后，又提起排除妨碍、赔偿损失的诉讼，该案正在二审审理中。但贺某、颜某的相邻权仍在受妨碍之中。
如上两案例中，原告的土地承包经营权及其用益物权、环境权、相邻权在行政机关的规划许可中均受到了侵犯，而且通过几年的诉讼救济均没有或暂时没有得到切实有效的保护。这一现象，不是立法者和行政执法者所愿意看到的。个中原因，可能有种种，笔者无意评述，更无意评判法律文书的既判力。但是从其源头上看，如果行政许可机关作出许可前，从程序到实体注重了相关人私权利的保护，严格实施了公众参与、专家评审等程序，如上两案均不可能发生。遗憾的是已废止的《城市规划法》没有制定许可前的公众参与、专家评审的法律规定。同样，现行的《环保法》也没有设定这一制度。当今司法界正在讨论的行政权力和民事权利交织时，要分属行政庭和民事庭分开审理的热点问题，同样发生在案例二之中。案例二中的贺某、颜某为了排除妨碍、赔偿损失，要花三年或更长的时间打官司。由如上两案例中反映出的立法及执法的缺陷及其对私权保护的虚设显而易见！正因如此，发生如上两案的现象不足为奇！值得欣慰的是，2007年 10月28日颁布2008年1月1日期施行的《中华人民共和国城乡规划法》的相关条款，规定了规划报批前的社会公示制度及完善的监督机制。但如何贯彻实施？如何才能有效保护？至今并无与之适应的配套规章。
一、 规划许可中存在着的“私权”
任何一项规划许可都交织着私权利。除规划许可的相对人 （申请人）的私权利外，还必然地存在着相关人（与规划许可相关的自然人、法人和其他组织）的私权利。
1、环境权。环境权是法律保护的环境利益。环境权与相邻权中的通风、采光等内容或许有一些联系或相像，但笔者所述的环境权主要涉及的是因环境行政许可使他人的环境利益受到不利影响而产生的关系。只要调整环境行政许可的环保法将有关受影响的人纳入其保护范围，就会产生他人的环境权的行政法保护问题。如前所述案例一中，某水泥公司在向村委会签订土地征用合同前，应向当地环保部门提交建设工程环境影响报告，环境报告批准后才能获得项目立项及用地规划许可。用地规划许可以后才能办理土地征用、出让及建设工程规划许可等审批手续。由于当地政府为招商引资、发展经济的考虑，没有征询相关人的意见，仅从程序上作出了环境影响报告许可。而土地规划部门并没有实质审查环境影响许可，也仅依上级领导旨意作出用地规划许可。不仅直接侵害了原告的土地承包经营权及其用益物权，而且直接导致某水泥公司排放的粉尘危害两原告及其家人的身体健康，其环境权受侵害与环保行政许可行为与应进行实质审查的规划许可行为有直接关联。依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》，享有环境权的利害关系人可以提起行政诉讼。
2、相邻权。相邻权其实是相邻关系。是指相互毗邻的不动产的权利人之间，在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。
根据《民法通则》第八十三条：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《物权法》第八十四条：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”相邻权本应属于民事权利。但是如果民事主体侵犯他人相邻权的行为，是由行政机关的具体行政行为引起的，是经行政机关许可后实施的，那么拥有相邻权的一方认为行政机关的许可行为妨碍其合法权益的，可以向法院提起行政诉讼。其法律依据为《关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第十三条第（一）项，该项将“被诉具体行政行为涉及其相邻权”作为赋予原告资格的情形之一。这种以相邻权受到妨碍为由提起行政诉讼，常见于行政许可案件，特别是城市规划许可案件。如案例二中的贺某、颜某依据《民法通则》第83条、《物权法》第84条而享有的相邻权虽然是因某房地产开发公司建设的15层综合楼妨碍，但综合楼的建设是某土地规划部门的许可行政行为所致，依据法律规定，贺某、颜某有提起行政诉讼的原告资格。
3、土地使用权。土地使用权也可能成为行政许可行为的侵犯对象。例如，某甲在一大厦购买了商品房并领取了房地产证。房地产证除明确其享有房屋的所有权外，同时还明确其与大厦其他业主共同享有五个地界点坐标范围内的土地使用权，使用年限为50年。后规划行政部门批准其他单位在该大厦西侧五个地界范围内兴建综合楼。某甲提起行政诉讼，认为该行政许可行为侵犯其土地使用权，请求撤销该许可。该案涉及到合法权益就是土地使用权。
二、规划许可中交织的私权利应受法律保护
私权是自然人、法人和其他组织依据法律规定享有的权利，是相对于国家职能机构在其职能活动中的公权力相对应的概念。国家职能机构在公权力行使中的立法、执法活动就是依据法律规定，保障私权利的实现以维护社会公平和正义。相邻权、环境权、土地使用权在我国《民法通则》、《物权法》等部分法律中均有受保护的条款。此外，在相应的行政法规、部门规章、条例、地方性法规均有配套的受保护规定。因此，规划许可中交织的私权利受法律保护不容置疑。由于立法受制于国家政治、经济、文化的及法治水平的现状，难免在保护私权利的方式方法设置上存在着诸多的缺陷。如被《城乡规划法》取代并废止的《城市规划法》，现行的《环境保护法》对相关人的权利保护缺乏有效保护的立法条款，以致出现了上述两案例中行政规划许可中妨碍了相邻权、侵害环境权、土地使用权而被诉讼的但私权利又不能得到有效保护的尴尬局面。2008年 1月1日施行的《城乡规划法》第二十六条建设性地规定了规划报批前的社会公告制度：“城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。”这一立法，使城乡规划公众参与有了法律保障。笔者前述两案例中，如果作为许可的行政机关在许可前，有公众参与，完全享有相邻权、环境权、土地使用权的公民和单位一定会陈述其意见。由此完全可以避免如上诉讼的发生。
三、对规划许可侵犯私权利纠纷应建立行政附带民事判决制度，减少纠纷后的救济诉累
实践中，原告起诉行政机关许可行为的最终目的是维护其相邻权、环境权、土地使用权等民事权利。单一一个行政诉讼依现行法院做法显然达成不了原告的终极诉求。伴随一个旷日持久的行政诉讼之后，还必须又提起一起民事诉讼（假如行政诉讼胜诉的话）。这无疑增加了原告的维权成本和造成司法资源的无谓浪费。因此，应确立行政附带民事判决制度，以便在行政判决时一并对民事争议作出判决。这样既确认行政许可行为违法的同时，又判决了行政机关及行政相对人的赔偿责任。这种做法符合正当程序原则、司法统一原则和公正效率原则，也可以平衡民事案件办不完，行政案件不够办的矛盾，也有利于有限司法资源在法院内部的有效配置，是立法的发展方向。就现行法律、司法解释来说，最高人民法院《关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第61条规定：“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”但遗憾的是，目前对于涉及行政许可的行政案件进行行政附带民事审理没有真正实施，仅只有司法研究。为此笔者建议尽早建立行政附带民事判决制度。
四、制定和修改与《城乡规划法》相适应的规章，完善纠纷前的预防机制
《城乡规划法》第二十六条使城乡规划公众参与首次有了法律保障。我国经济正处在又快又好的发展期，扩大内需必然要加速城乡规划建设和加大基础设施建设，如何在城乡规划建设和基础设施建设中贯彻执行这一条款，急须相关实施细则和公众参与的相关办法。笔者认为，增加公众参与方式，拓宽参与途径，扩大参与范围，健全监督机制，是保证许可行政行为合法的方法，也是保障相关私权不受妨碍和侵害的最佳途径。对此，武汉市规划局已做出了有益的尝试。
《长江日报》2008年7月31日以《市规划局新网站设“对话平台” 百姓对新建项目有话语权——你家紧领的空地上，准备新建一座高楼，会挡住你的阳光，怎么办？》为题报道：“昨日，市规划局新开通的“数字武汉——城乡规划网为市民建立了一个对话平台——城市新建项目如果妨碍了你的权利，可以表示反对。
新网站试运行期间，汉口堤角地区的锦湖，金利花园一期居民就通过与规划部门“对话“，由此3次改动项目设计。
今年锦湖•金利花园打算建二期，3月底项目规划进行“批前公示”时，遭到一期住户的反对；新的规划中，原一期网求场用地变成堤角小学控制用地，游泳池也被切掉一半。严重损害了小区业主利益；新规划的4号楼过高过近，影响6号楼采光。
这些意见被“原样”反馈到规划局相关处室，改第一遍，反馈意见为零。
这种“对话”，保护了小区居民利益——游泳池得到保护、间距留大了、挨得近的高楼减了楼层……”
尽管如此，如何让这一尝试制度化、规范化、普遍化仍需抓紧制定或修订有关实施《城乡规划法》的行政法规、部门规章，积极推进地方规划条例或实施办法的制定和修订工作，修改与《城乡规划法》不相适应的配套制度和规定。
节约资源、保护环境、坚持可持续发展和关注民生是《城乡规划法》的两条基本原则。科学编制，审批政务公开是建设资源节约环境友好社会，实现科学发展的具体要求，也是保护公众利益和公平正义的司法体现。
房屋登记行政案件之分析
——兼谈最高人民法院《关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定（征求意见稿）》之理解
湖北诚明律师事务所 张超
随着房地产业的快速发展，房地产登记中的行政争议日益增多，特别是房屋登记机关的行政案件发案率一直高于其他行政机关，这一方面与《物权法》颁布实施及人们法制观念增强有关，另一方面，也因该类案件常与某一民事案件牵连或交叉，而与这类案件有关的配套法律法规不尽完善，需要补充加强，造成司法实践中不好处理。笔者近期读到最高人民法院《关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定（征求意见稿）》，该稿件所拟定的内容也是从实体、程序角度以及与民事法律关系处理衔接问题上，提出了一些亟待解决的主张和方案。本文谨从实际办案的体会和感受出发，提出一些粗浅的看法和理解。
房屋登记行政案件主要案件类型有：一是对房屋所有权的初始登记行为不服提起的行政诉讼，主要是指分房、建房之初产生的行政登记问题，常表现为登记错误致使某一方权益受到损害；二是对房产抵押登记行为提起的行政诉讼，主要是指房地产抵押贷款、预售商品房抵押登记纠纷，常表现为房地产经营者将商品房预售后，未办理商品房预售备案登记，未经购买者同意又将房屋进行抵押融资，办理了抵押登记或重复抵押登记，购房人认为房屋登记机关未尽审查义务，其抵押登记行为侵犯其合法权益，要求予以撤销。三是对房屋转移登记行为提起的行政诉讼。转移登记是房地产登记中数量最多的一种登记行为，因转移登记而提起的行政诉讼占房产登记类案件的主要部分。针对房产转移登记行为提起诉讼的主要情形有：第一种是因房屋产权单位进行房改，产权单位在未收回原分配住房的情况下又重新进行分配，并代理职工办理了房屋权属变更登记，由于单位分配调整房屋引发争议，原房屋产权人提出撤销变更登记行为。第二种是当事人基于合资建房、购房、继承、赠与等民事行为和事实，主张对已发生权属转移的房屋享有共有权利，因另一共有人擅自转让房屋所有权而提出行政诉讼要求撤销房转移权属登记的行为。第三种是夫妻在未协商一致的情况下，一方采取提供虚假资料，擅自将夫妻共有房屋出售，并办理权属转移登记而引发的行政案件。第四种是承租人认为房主在未征求其意见的情况下，将承租房屋出售他人侵犯其优先购买权而提出的诉讼。
房屋登记案件的成因主要有：其一是房屋登记行政机关未尽必要审查义务和合理注意义务，主观存在过错，主要表现为：未尽必要审查义务，违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定；或者未尽实质审查义务，对申请人提供的登记材料的真实性、合法性和有效性未作全面审查；再者是未尽合理注意义务，因工作过失造成权属发生转移，侵害了当事人的合法权益。如房产登记机关一方面受理了申请人(权利人)遗失房屋权属证书的挂失申请，另一方面又受理了他人申请该房屋转移登记申请，并在权证遗失公告期间办理了权属转移登记。
其二是申请人故意隐瞒真实的房屋交易事实，提供虚假登记资料；主要表现为：提供伪造的或骗取的身份证、户口等身份证明材料或公证书、房屋交易合同、协议书等资料办理权属转移登记。
其三是房屋权属登记申请人与第三人对登记房屋权属存在争议。
以上是房屋登记案件在实践中表现的三种基本成因，而笔者所读到的最高人民法院《关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定（征求意见稿）》第一条以及第二条也界定了房屋登记案件的范围以及不予受理的范围，笔者认为这种界定是有意义的，不是所有的行政登记都纳入到行政诉讼的范畴，使具体司法实践比较明确。
该征求意见稿第五条规定了一个在实践中经常碰到的案件情况，即连续转移登记案件的起诉与受理，原文为：“同一房屋连续多次转移登记，原房屋权利人、利害关系人不服距其最近一次转移登记提起诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、利害关系人就距其最近一次登记及后续登记一并提起诉讼的，人民法院应当依法受理;人民法院对在先登记判决驳回原告诉讼请求或者确认违法的，应当裁定驳回原告对后续登记的起诉。原房屋权利人、利害关系人未起诉距其最近的登记，直接对后续登记提起诉讼的，人民法院不予受理。”笔者认为这条规定较有意义，对实践中纷繁复杂的房屋流转情形做了整体的司法安排和要求，有点类似与“最密切联系原则”，但是对于该条最后所述“原房屋权利人、利害关系人未起诉距其最近的登记，直接对后续登记提起诉讼的，人民法院不予受理”之情形，笔者似有不解，如果原房屋权利人、利害关系人对距其最近的登记没有异议，而是对后续登记有异议，人民法院为什么不能受理呢？
房地产登记中的行政争议，往往都与某种民事基础关系有关，也就是我们所说的民事与行政交叉型案件。根据我国现行的民事诉讼法与行政诉讼法的规定，解决民事纠纷和行政纠纷应当分别适用民事诉讼程序和行政诉讼程序。但是，当一个案件涉及两种不同性质的法律关系纠纷时，究竟应当适用何种诉讼程序，我国现行法律没有做出明确的规定。实践中，法院常常让当事人另行提起民事诉讼，同时中止行政诉讼的审理，等待民事诉讼作出裁判后再恢复行政案件的审理，然“迟到的正义不是正义”，这种做法无疑会严重迟延对当事人合法权益的保护；
最高人民法院《关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定（征求意见稿）》第十一条规定了涉及相关民事争议时的审理次序，原文为：“房屋登记的行政诉讼以相关民事争议的解决为前提的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议；有关人民法院、仲裁机构等处理民事争议期间，应当裁定中止行政诉讼。房屋登记的行政诉讼不以相关民事争议的解决为前提的，人民法院应当继续审理。”该条明确在按一定条件区分的前提下，按“先民后行”的方式处理。关于此，目前存在不同的观点，一种观点认为，行政诉讼中不存在解决民事纠纷的条件，即使一定要在行政诉讼中解决民事纠纷，也应将行政争议和民事争议分开审理。另一种观点认为，在行政诉讼中解决民事争议，不仅符合行政诉讼目的，而且还能体现诉讼经济，方便审理，符合判决的确定性、严肃性原则，维护司法统一等，有学者甚至提出建立行政附带民事诉讼制度以解决问题。
笔者认为：行政诉讼中存在民事争议，是指法院在行政诉讼过程中，根据当事人的请求，解决与行政诉讼相关的民事争议的诉讼活动。
对于行政民事争议交叉案件，关键是选择什么程序来解决这两种性质不同而又相互交叉的问题？ 随着行政管理领域扩大和行政机关的职能变化，越来越多的行政法律、法规赋予行政机关运用行政手段解决民事纠纷的权力，并且规定相对人对行政处理决定不服可以提起行政诉讼，如环境保护法、治安管理处罚法等，人民法院受理这类案件后，必然要涉及原相对人之间的民事权益。从“有权利必须有救济”这一法治思想出发，立法赋予行政机关对这类问题的处理权和行政相对人的起诉权，就应当允许人民法院在审查具体行政行为合法性的同时，审理当事人之间的民事争议，使当事人的民事权益得到司法救济。
但问题仍然在于是合并附带审理还是分开审理的问题？笔者认为：行政诉讼程序与民事诉讼程序毕竟不同，建立行政附带民事诉讼制度也非一朝一夕，因此，在行政诉讼中涉及民事争议，并且民事争议的解决影响到行政争议的解决，即民事争议的解决是行政争议解决的前提时，法官应该行使释明权，告知当事人就民事争议部分另行提起民事诉讼，中止行政诉讼，待民事争议作出裁判后再行恢复行政诉讼，作出行政裁判。所以，笔者同意本次征求意见稿的规定。
征求意见稿较好地处理了房屋登记行政案件中出现的一些实践问题，具有现实指导意义；另外，征求意见稿还规定了原告资格、恶意串通的赔偿责任、混合过错的赔偿责任等问题，在具体司法工作中都有实践意义。
