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金融借款合同中的利息计算问题
金融借款合同纠纷是常见诉讼业务的一种，即我们所谓的“批量业务”。对于批量业务，笔者个人认为弄清楚纠纷所涉及的基础性问题尤为重要，而利息（包含利息、复利、罚息以及后LPR时代的利率转换）的计算与确定是基础中的基础，但也是非金融从业人员头疼的问题。在所有的金融借款合同中，笔者以为利息计算最为复杂的当属个人住房金融借款合同（以下简称“房贷”），弄清楚房贷的利息计算或许就可一通百通。1.什么是利息？ 通说的解释：贷款利息是放款而得到本金以外的钱，就是因出借资金而获得的报酬。这是利息的内涵，应当不难理解。 但无法忽视的是由于借贷双方在货币市场的地位不平等，至少目前还是一个供方市场的现状，就决定了资金的需求方（借款人）在获取资金时是不太有能力去谈判关于利息的外延的，即利息的具体构成。借款人关注的只是狭义的利息，而贷款人所设计利息的还包含罚息、复利。或者因为双方理解的偏差，或者借款人有意过滤掉不利方面是对合同认识不一致的根源，也是金融借款合同纠纷中就利息计算产生争议的直接原因。2.利息怎么确定？ 利息=本金*时间*利率，罚息、复利本质上也还是同样的计算
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不可抗力规则在房屋租赁合同纠纷中的具体运用
突如其来的新型冠状肺炎疫情，打乱了人们正常的生活节奏，一些法律纠纷也日益凸显，受疫情影响，房屋租赁合同该如何履行，在房屋租赁合同不能继续履行的情况下，如何正确运用不可抗力规则解决纠纷成为了当前亟需面对的问题。为此，本文以房屋租赁合同在履行过程中受疫情影响所产生的纠纷为切入点，分析不同性质的租赁房屋在具体情境中如何正确运用不可抗力规则解决纠纷。一、新型冠状肺炎疫情对租赁合同的履行是否构成不可抗力根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条[《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”]和《中华人民共和国民法总则》第一百八十条[ 《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“ 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”]的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人就疫情防控中社会普遍关心的法律问题回答
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疫情期间企业劳动关系相关问题解析
当前，新冠肺炎疫情防控工作进入关键时期，在继续做好科学防控疫情工作的同时，企业也在按照国家规定陆陆续续准备有序开展复工复产工作，为了帮助企业妥善处理好疫情防控期间劳动关系的相关问题，特根据相关的法律法规以及地方政策规定，就疫情期间企业劳动关系相关问题解析如下：一、春节假期期间不同时间段的性质及该期间职工待遇问题1、2020年春节法定节假日的时间段及职工待遇根据《全国年节及纪念日放假办法》第二条的规定，全体公民春节放假3天（即正月初一、初二、初三），对应的时间为2020年1月25日、26日和27日，该三天系国家法定节假日。根据《中华人民共和国劳动法》第四十四条的规定：法定节假日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。故如用人单位安排员工在此期间上班工作的，应支付不低于工资的300%的工资报酬，未上班职工按照企业正常标准发放。2、2020年春节调休的法定休息日时间段及职工待遇根据《国务院办公厅关于2020年部分节假日安排的通知》，2020年1月24日至30日放假调休，共7天，1月19日（星期日）、2月1日（星期六）上班；后又根据《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知
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论疫情影响下的房地产开发企业合同履行 法律风险及防范对策
前 言新冠肺炎疫情在短时间内席卷全国，疫情之严重甚至达到了不可抗力之程度，这期间势必会对众多合同的履行造成影响，房地产行业的开发建设项目是涉及疫情防控的重点行业，受此次疫情影响，工程停工已成必然，房地产开发企业将面临工期顺延、造价调整、停工损失、逾期交房等多重法律问题，为此，本文将以房地产开发企业为视角，以疫情影响下，房地产开发企业相关合同履行过程中的法律风险为切入点，分析相应防范对策，以供房地产开发企业参考。一、新冠型肺炎疫情对合同的履行是否构成不可抗力根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条[《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”]和《中华人民共和国民法总则》第一百八十条[ 《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“ 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”]的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年2月10日，全国人大常委会
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图文解读疫情防控期间湖北省几类期间及工资支付标准
2020年2月20日，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，湖北省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部就继续延迟企业复工和学校开学有关事项发布了通告，通告要求省内各类企业先按不早于3月10日24时前复工。笔者按照国务院、湖北省的相关规定，就春节至今涉及到的春节假期、延长春节假期、延迟复工的期间性质、以及各个期间的工资发放标准进行了整理。以供参考。一、各期间性质（1）国家法定（连休）春节假期：2020年1月24日至2020年1月30日；（2）国家延长春节假期：2020年1月31日至2月2日；（3）湖北省延长春节假期：2020年2月3日至2月13日；（4）湖北省第一次延迟复工期间：2020年2月14日至2月20日；（5）湖北省第二次延迟复工期间：2020年2月21日至3月10日。笔者将上述期间分为两类，第一类是国务院、湖北省关于春节假期以及延长春季假期的期间（见图1）；第二类是湖北省关于延迟复工的期间（见图2）。在明确了上述期间的性质后，我们来继续探讨各个期间的工资计算依据及相关标准。二、各期间的工资计算标准1月24日
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湖北诚明律师事务所律师服务收费暂行办法
第一章 总 则第一条为规范律师服务收费行为，维护委托人、律师事务所及律师的合法权益， 根据湖北省物价局《关于印发<湖北省定价目录>的通知》(鄂价法规[2018]46号)、湖北省司法厅《关于律师服务和基层法律服务收费不再实行政府定价的通知》（鄂司发[2018]108号）的规定，结合本所实际情况，特制定本收费办法。第二条律师服务费（法律服务费）是指律师事务所根据与委托人签订的委托代理协议、法律顾问合同、专项法律服务合同等委托/代理性质的合同文件，向委托人收取的服务报酬。第三条律师提供法律服务中发生属于委托人应向第三方支付的费用，包括并不限于诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、查档费、翻译费、调查费等，应由委托人另行单独向第三方支付，也可以由本所代收代付。第四条律师提供服务中发生的第三方收取的不能提供票据的费用，经双方核实确已发生的，由委托人另行支付，但委托/代理合同另有约定的除外。委托人可以与律师事务所约定该类费用包干使用（多不退少不补），但是不得超过律师服务费总额的30%。第五条律师服务收费遵循公平公开、自愿有偿、诚实信用、协商一致的原则，由律师事务所根据资信水平、法律事务难易程
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武汉市中级人民法院和武汉市司法局、 武汉市律师协会联合发文关于法官与律师相互尊重相互协作共同促进司法公正的若干意见
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确认仲裁调解与物权变动的效力
内容提要：仲裁的起源为“第三方公断”，上升为法律制度后，仍应秉持着最基本的公断、公信。确认仲裁是仲裁中新兴起的便利模式，快捷方便，但是仍不能损害社会公共利益、第三人的利益，不得成为规避法律的便捷途径。确认仲裁的调解书作为生效的法律文书不能直接等同于物权法中的“能直接引起物权变动的法律文书”关键词：确认仲裁调解书物权变动公示公信正文一、仲裁与确认仲裁对于普通百姓来讲，仲裁好像是个非常抽象、非常遥远距离的词汇，仲裁的英文Arbitration，除了有仲裁之意外，还有一个词意就是“公断”，这样的意思大体都来源于这个词最初的渊源。在谈到仲裁的起源的时候，一个美丽的神话传说一直伴随着流传，相传希腊英雄佩利尤斯(Peleus)为迎娶海之女神茜蒂斯(Thetis)大排延宴。奥林匹亚圣山上的众神们全都作为女方亲友的出席。主管争执的女神埃里斯(Eris)发现自己是唯一没有收到正式请柬，觉得很丢脸。于是弄出个刻着“给最美丽的女神”字样的金苹果来报复。当场就有三位女神出来宣称自己才是最美丽的。第一位是主神宙斯(Zeus)的妹妹兼太太，天后赫拉(Hera)；第二位是宙斯的女儿、富于智慧与技巧的女战神雅典娜(A
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关于我所主持麻城企业股份推荐武汉股权交易中心挂牌项目的总结
2014年7月，我所证券金融法律团队李凯律师、梅勇律师、张应波律师、张鹏律师在团队负责人张超律师带领下，与楚商资本合作，为我省麻城市政府推荐的企业提供股份制改造及股权在武汉股权交易中心挂牌的法律服务。到达麻城后，我们对推荐企业一一进行了走访，对推荐企业进行了筛选，将初步符合条件的公司列入项目公司名单。然后，我们对项目公司的负责人、高管、实际控制人等公司核心人员进行了详细的访谈，同时结合我们取得的公司调查底档文件，与会计师事务所共同确定了对项目公司的整改方案。待项目公司按要求整改完成后，帮助其进行股份制改造，使其整体变更为股份公司。最终按武汉股权交易中心的要求提交申请，实现项目公司的股权挂牌。经过两个月的努力，我所主持负责的麻城四家企业：华一车业、纳福传动、四季春茶油、博林机电股权于2014年10月15日在武汉股权交易中心挂牌项目顺利通过挂审会，并于10月21日在中心正式挂牌。此次挂牌成功实现了麻城企业股权在该中心挂牌零的突破，也是我所为企业量身打造金融证券服务，助力企业发展的又一成功案例。在此次“四板”挂牌项目的执行中，我认为有以下经验值得总结：1、应当对项目公司进行详尽的尽职调查，充
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业主车辆小区内受损，物业公司是否应担责？
业主王先生的一辆崭新的黑色奔驰轿车，停在自己居住的小区停车场，车身四边都被锐器刮了长长的刮痕。王先生愤怒不已，在花费了近2万元将车辆修复并要求小区物业公司赔偿无果后，王先生将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿维修费。这起小区车辆受损索赔案，涉及到一个所有小区都可能面临的法律问题，即业主财产受损，物业公司要不要赔偿？也就是说，物业对小区业主财产究竟负有多大的管理责任？ 据了解，此前，物业公司与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定物业公司对小区实行24小时保安服务和管理，对小区进行全天候值班巡视。合同还约定了违约责任：“如果物业公司的服务没有达到标准，给业主个人造成损害的，应按国家法律法规相关规定承担相应责任；同时还约定物业公司要对小区重点部位包括车库，每2小时巡查一次”。 焦点一：物业公司有没有“保管义务”？ 这个案件最大的争议焦点在于，王先生与物业公司之间是否存在车辆保管合同关系？ 对此，王先生认为，物业公司管理的车库是封闭式的，他刚向物业公司交了300元的车辆管理费，就与物业公司形成了事实上的车辆保管关系，物业公司负有为王先生保管车辆的义务。 但是，物业公司认为，他们经营的是
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房屋渗漏水 厘清原因维权
2014年5月的某天清晨，刘女士起床走出卧室门，眼前的情景又仿佛让她回到了5年前的某天，红色木地板已被水浸泡发白，白色的墙壁上满是水印，有的墙皮已经脱落，沙发全被水浸湿，楼顶散落着污泥，满屋弥漫着异味。刘女士突然从五年前的记忆中晃过神来，匆忙跑到卫生间，发现还有水从楼上滴滴答答的往下流。刘女士的房屋是七年前购买的，购买当年装修，第二年入住，第三年房屋卫生间顶部渗水，后经物业协调，楼上业主只愿意承诺将漏水水管停用，帮刘女士修复墙面，再不愿做其他根本性的处理。如今，又是楼上渗漏水，再次给刘女士造成损失，刘女士决定通过法律途径进行维权，以彻底解决房屋的渗漏水问题。刘女士因房屋渗漏水所造成的损失由谁承担，应首先厘清该房屋渗漏水的原因，再根据不同情况分别处理。一、卫生间防水层受损，导致漏水。国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；另《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期”。依照上述规定，刘女士的房屋
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实践中物业纠纷案件法律问题浅析
近年来，随着我国房地产业的快速发展，物业管理作为其附随产业也迎来了发展的契机。然而，由于相关立法不够完善、行业规范不够健全等原因，物业管理方面的纠纷日益增多，看似小事的物业纠纷已成为当前影响城市发展、影响社会和谐的一大隐患。本文通过对物业纠纷案件中涉及的法律问题进行总结和研讨，以期有效地排解物业纠纷，促进和谐社会建设。一、业主拒交物业管理费引发的纠纷很多拖欠物业费的案件中，业主往往以物业公司未适当履行义务为理由，拒绝支付物业费，其拒交理由多种多样，如小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业扰民、周围业主违章搭建、饲养动物伤人、停车问题等等。由于实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷要分不同情况作出处理： （1）业主无理拒绝交费的，明显是属于业主违约，物业企业有权向业主进行全额追讨，并可要求承担延期交费的违约责任； （2）物业企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，应认为是业主行使合同抗辩权的行为，是业主依法采取的自我救济手段。这种情况业主有权根据物业企业提供服务的质量状况，要求适当减少应交的服务费。二、物业费的权属争议 在一起案件中，业主诉称物
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论建设工程“黑白合同”的效力认定及立法完善
一、建设工程“黑白合同”的形成原因1.社会原因目前建筑市场竞争激烈,存在僧多粥少的情况,不少建设方利用自身的优势,对施工方提出苛刻的要求,而施工方为了生存只得忍气吞声,一而再地签订补充协议,接受不平等的条件。有的施工方,以低价位或优厚条件中标后再通过攻关签订补充协议,变更“白合同”,使自己处于有利。2.法律原因当建设工程合同中包含有民事法律关系与行政法律关系时,私人利益与政府代表的社会公共利益便会形成一对矛盾,这对矛盾冲突时候会引发当事人为追求自身利益最大化、规避政府监管,从而签订“黑白合同”的行为。归纳起来“黑合同”主要在以下几方面与“白合同”不同:垫资、压价、肢解分包,改变结算和支付方式,变更工程承包范围等。二、建设工程“黑白合同”的表现形式1.“黑合同”签订在中标之前由于建设工程的不确定因素很多,市场信息的不对称性使建设方难以对投标人的经验及技术,履约能力有准确的判断,给招标人带来诸多风险。为了规避招投标带来的施工者选择不确定风险,不少招标人想方设法控制招投标的结果,具体表现为:在招投标之前与潜在的投标人进行实质性内容谈判,要求写承诺书对工程取费、付款条件、垫资等做出承诺;有的已
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您家小区广告收入装进了谁的口袋？
案情介绍：业主施先生于2003年7月与我市某房地产开发有限公司签订了购买了某时代广场的一套商品房，在《商品房买卖合同》的第十七条第一、二款写明，“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。某时代广场地处我市中央商务区中心区，周围都是中高级写字楼和中高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”。麦当劳、肯德基、必胜客、……在某时代广场楼宇外墙上悬挂着多家世界著名企业的广告。据业主们说，别小看了这一块墙，它一年广告收入至少上百万元，但过去几年，这些钱全被开发商收走了。因此，业主们认为开发商抢了他们的“蛋糕”，他们要求拿回自己的“蛋糕”。但是，开发商坚持“按合同办事”，不让出一分收入。2007年的6月份，某时代广场73户业主状告开发商，要夺回小区外墙使用权。此案历时一年多，近日，有了终审判决。虽然《商品房买卖合同》中约定的外墙使用权归开发商所有，但终审判决认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。这个案例的结果是全体业主打赢了官司，依据的是“免责的格式条款无效”，所以全体业主才赢了官司，争取到了这块本就属于自己的“蛋糕”。但是2007年《物权法》实施之后，开发商基本不会
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您家用哪家公司的宽带自己决定的了吗？
案情介绍：家住我市硚口区某家园2期的张先生在搬进新小区之前一直都是用的中国电信的宽带，自己搬进新小区后还是想继续安装电信的宽带，但是当联系物业公司的时候，物业公司的答复是：小区只有中国联通的宽带可以用，没有电信的。张先生于是联系了几家跟自己有一样想法业主提出要求小区引进电信的宽带，但是物业公司的回复是根据开发商跟联通公司签订的协议，小区内只能安装联通的宽带，而不能再引进其他电信运营商。张先生感到特别奇怪，回去找到自己签订的《商品房买卖合同》查看了一下交房的条件，认为按照合同约定电信配套设施是交房的必须条件，那么小区电信配套设施的共有权应该是属于全体业主的，业主应该由选择电信运营商的权利，而不能由开发商和电信运营商强加给业主，于是向开发商提出要求小区的电信运营商由业主自己选择。但是联通公司拿出跟开发商签订的合同，合同中明确写明了该小区的网络设施和通讯线路系联通公司自己投资免费修建的，所以所有权是属于联通公司的，其他电信运营商无权使用。由于“宽带入户”早就成了大部分新建小区交房前必备的配套设施，所以像张先生面临的问题，成为现在社会上普遍存在的一个现象。那么小区的电信配套设施到底该谁修建？所
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