前 言
新冠肺炎疫情在短时间内席卷全国，疫情之严重甚至达到了不可抗力之程度，这期间势必会对众多合同的履行造成影响，房地产行业的开发建设项目是涉及疫情防控的重点行业，受此次疫情影响，工程停工已成必然，房地产开发企业将面临工期顺延、造价调整、停工损失、逾期交房等多重法律问题，为此，本文将以房地产开发企业为视角，以疫情影响下，房地产开发企业相关合同履行过程中的法律风险为切入点，分析相应防范对策，以供房地产开发企业参考。
一、新冠型肺炎疫情对合同的履行是否构成不可抗力
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条[《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”]和《中华人民
共和国民法总则》第一百八十条[ 《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“ 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”]的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人就疫情防控中社会普遍关心的法律问题回答记者的提问时说：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”虽然该发言不是立法解释，但由于司法部门及住房与城乡建设部均持相同观点[ 江苏省高级人民法院民事审判第一庭发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一条第二款明确，正确适用不可抗力解决纠纷。
济南市中级人民法院民二庭发布《关于涉疫情相关商事案件法律适用裁判指引》第三条明确，依法适用不可抗力规定。
湖北省高级人民法院民二庭发布的《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》第二条将新型冠状病毒肺炎疫情定性为不可抗力。
住房和城乡建设部办公厅发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》第二条第五款明确，加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。]，由此可见，此次疫情实践中被定性为不可抗力无任何分歧。
但是，是否全国房地产开发企业的合同履行都受此疫情的影响，而适用不可抗力免责条款呢？笔者认为，在此次肺炎疫情中，只有疫区的房地产开发建设项目在合同履行过程中受不可抗力的影响。认定是否属于疫区有以下几个条件：1、当地政府部门是否发布卫生公共事件应急响应级别；2、当地政府是否采取封路、封闭小区、暂停交通、限制人员流动等疫情防范管制措施；3、当地政府部门是否出台建设工程延期复工的政策。如果满足以上条件，处于疫区中的房地产建设工程项目，在合同履行过程中才有可能出现因受疫情影响无法按合同约定履行义务的情形，才能使用不可抗力的免责条款。未满足以上条件的，不得主张适用不可抗力免责条款。
二、疫情影响下，房地产开发企业面临的法律风险
为进一步加强疫情防控工作，有效减少人员流动聚集，阻断疫
情传播，切实保障人民群众生命安全和身体健康，国务院及全国各省先后将春节假期及各类企业复工复产时间延长。湖北省作为此次疫情的重灾区，根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》和湖北省重大突发公共卫生事件I级响应机制的有关规定，两次延长复工期间，笔者现将复工延长期限整理如下：
国家法定（连休）春节假期 2020年1月24日至1月30日
国家延长春节假期 2020年1月31日至2月2日
湖北省第一次延长春节假期 2020年2月3日至2月13日
湖北省第一次延迟复工期间 2020年2月14日至2月20日
湖北省第二次延迟复工期间 2020年2月21日至3月10日
受上述政府政策的影响，房地产开发企业将面临以下风险：
（一）工期延误
工期是建设工程合同的核心条款之一，建设工程合同通常都会对工期及逾期完工的违约责任进行严格的约定。工期的重要性，并非仅仅在于合同主体双方约定的本身，而在于工期的延误往往会造成牵一发而动全身的影响，因为工期的延误，极有可能使得房地产开发企业对购房者延期交房，从而进一步引发违约责任、购房者解约、群体性维权等一系列后果。然而，受疫情影响，政府出台一系列管制措施，限制民工流动，推迟项目开复工，所以，就建设工程领域而言，本次疫情影响最为直观的就是工期延误问题。
（二）工程造价的变动
此次疫情对我国经济在短期内产生了不小的冲击，再加上一些生产商在疫情期间无法组织生产，势必会在复工后的一段时间出现建材、机械设备等供不应求的现象，从而导致了人材机价格的上涨，对此，因不可抗力的原因导致人材机价格的变动是否需要对合同价款进行调整也是房地产开发企业需要关注的问题。
（三）合同解除
对于施工企业来说，其签订建设工程合同的目的在于获取利润，如果疫情周期较长，复工后人材机的价格大幅上涨，且上涨的幅度超出合同签订时双方的预期，在施工企业与发包方之间无法就上述增加价款的分担达成一致意见时，施工企业依据《合同法》第九十四条第一款[ 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）受疫情影响，相关损失及费用增加
受疫情影响，建设工程必会产生相关的损失及额外的费用。例如，建设工程无法正常开工，停工期间所产生的损失；一旦疫情结束，工程复工，房地产开发企业为了能如期交房，往往会要求施工企业赶工，赶工所产生的费用；建设项目复工所需储备一定用量的口罩、测温计、消毒液等防疫物品的费用，以及一旦在复工后因施工企业防护不力造成员工隔离的隔离费用及医治费用。
（五）逾期交房的风险
受疫情防控的需要，施工企业停工，建设工程可能无法按期验收开发企业已经尝试线上看房、签约等工作，但房屋交付尚无法在线上完成。依据购房者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同，逾期交付房屋的，房地产开发企业应承担违约责任，对此，如何处理，也是本文需要探讨的问题。
（六）其他合同履行困难或履行迟延
有些房地产开发企业受疫情影响，经营困难，履行能力降低，导致对疫情前签订的一些合同失去了履行能力或要逾期履行的，例如民间借贷合同、金融借贷合同等，而对另一些合同，虽然能够继续履行，但继续履行无法达到合同目的或显失公平，例如买卖合同、租赁合同等。在这种情况下，房地产开发企业能否一概而论的适用不可抗力的免责条款，本文将进一步探讨。
三、疫情影响下，房地产开发企业法律风险的防范对策
（一）房地产开发企业应对原有合同进行审阅评估，收集相关证据材料
在前文中，笔者已列明受疫情影响房地产开发企业将面临诸多法律风险，在此不再赘述。要解决上述风险，最重要的是，与施工企业在原有合同的基础上，本着诚实守信、公平合理、共度难关的原则，就合同履行中出现的法律问题共同协商，达成一致意见。为保证双方协商的高效，在协商之前，房地产开发企业应做如下准备工作：
首先，对原有合同进行审阅评估。在与施工企业谈判前，房地产企业应先对原有建设工程施工合同、商品房买卖合同、商品房认购书、银行贷款合同、民间借贷合同及其他商事合同进行审阅，并基于合同审阅内容进行评估，例如，对于建设工程施工合同，应基于商品房买卖合同评估工期顺延和成本费用问题；评估工程进度；工期是否需要顺延；如需顺延，工期顺延的最长期限；工程价款调整及合同依据；房地产开发企业的付款节点；合同约定的不可抗力条款和违约责任条款等。对于商品房买卖合同，主要评估逾期交房的风险。对于已签订的认购书，评估内容主要为，正式签订合同、缴纳房款、办理按揭的时间；逾期办理上述事项所产生的违约责任。
其次，收集与施工企业谈判的资料和证据材料。基于上一步的评估结果，房地产开发企业应着手准备与施工企业谈判，以达到在保证商品房质量的前提下，制定赶工方案，避免因逾期交房而引发违约责任、业主解约、群体性维权等一系列后果。为实现以上目的，房地产开发企业需着手做如下准备：
（1）相关政府部门对建设工程项目复工的规定，预估施工企业复工的期限；
（2）因受疫情影响，人材机的价格会出现波动，房地产开发企业应关注价格涨落情况。
（3）评估防范疫情措施费。一旦工程项目开复工后，施工企业会根据项目的具体情况采取防控疫情的具体措施，这些措施均会导致费用的发生。而且，一旦在复工后因施工企业防护不力造成员工被隔离的，不仅出现病兆的员工需要隔离，与之进行了接触的员工也需要隔离，这势必会产生一笔高昂的隔离费用。所以，房地产开发企业应在评估上述费用的基础上就该笔费用的分担与施工企业谈判。（4）要求施工企业提供停工损失证据并进行盘点。房地产开发企业应保留好施工企业提交的证据以及自行收集的证据，施工企业提交的证据应要求其加盖公章。
（5）要求施工企业提供相关证据证明工期延误是受此次疫情影响。房地产开发企业应重点审查施工企业是受疫情影响而导致的工期延误，还是在疫情发生前已存在了延迟履行行为。
（6）要求施工企业提供证明已采取措施避免损失扩大的证据。
最后，房地产开发企业应与施工企业约定谈判的时间和地点，疫情期间，也可采用视频会议的方式就双方争议的问题进行谈判。
（二）房地产开发企业就双方争议问题与施工企业进行协商谈判
房地产开发企业与施工企业在合同履行过程中，主要对疫情期间工期延误、工程造价、相关费用及损失的分担、合同是否解除问题产生争议，双方谈判也主要围绕上述问题进行，笔者现就上述问题逐一进行分析。
1、因受疫情影响，导致工期延误的，应当免责顺延工期
如果施工企业主张工期顺延，在施工企业举证证明确因政府管制行为，导致工期延误的情况下，房地产开发企业应当与施工企业协商顺延工期，并明确工期顺延的最长期限及再次延误工期所需承担的违约责任。工期顺延的时间如建设工程施工合同中没有相关约定，根据湖北省住房和城乡建设厅发布的《疫情防控期间建设工程计价管理的指导意见》，从2020年1月24日起算（湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应）至该一级响应解除之日止，疫情防控期间复工的项目，发承包双方应进行协商，合理顺延工期。
需要注意的是，房地产开发企业应重点审查，施工企业延误工期到底是受疫情影响还是因施工企业自身原因延误造成，如果本应在疫情前完工的，但是由于施工方自身原因拖延至疫情期间导致工程不能验收交付的，则不适用不可抗力免责条款。另外，一些省市的住房和城乡建设局已出台相关建筑工程项目的复工条件及时间，施工企业在疫情明显得到控制且满足政府要求的复工条件后，仍怠于开展复工准备或怠于申请复工的，后续施工企业以疫情为由主张工期免责顺延的，不再适用不可抗力的免责条款。
2、工程造价的调整
如上文所述，因受疫情影响，人材机的价格会出现波动，在疫情期间，价格可能会上涨，如果施工企业提出分摊增加成本的要求，房地产开发企业应首先要求施工企业举证证明成本的增加是由此次疫情导致且涨幅巨大。其次，对于疫情导致的人材机价格上涨所增加的费用，应由哪方承担呢？笔者提出如下建议：
（1）如果施工企业提出调整合同价款，合同中也明确约定了人材机价款调整的条款，双方按合同约定履行；
（2）如果合同约定为固定价格（包干价），不随人材机价格涨跌而调整，但是，施工企业提出按《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定适用情势变更原则处理的，应要求其提供相关证据，并证明相关涨价是由此次疫情所导致且超出合同签订时双方预见，继续履行合同明显不公平、不合理，导致合同目的不能实现。在此情形下，双方可就疫情防控期间的价款的调整进行协商。协商依据可参照《湖北省住房和城乡建设厅发布的《疫情防控期间建设工程计价管理的指导意见》，对于人工费部分，根据建筑工人实名登记和市场人工价格统计；完成的工程量，人工费由双方签证确认，按实际上涨幅度调整，调整部分只计取增值税；材料价格部分，根据实际情况签证确认，按实际上涨幅度调整，调整部分计取增值税。若房地产开发企业与施工企业不能达成一致的，双方可在合理期限内提请法院或仲裁机构裁决。
3、能否以新冠肺炎疫情为由解除施工合同？
首先，合同能够继续履行的，应该按照合同约定继续履行。笔者认为，建筑施工合同履行周期长、合同金额大、履行复杂，一旦解除，将面临着后续诸多繁杂的结算事宜及纠纷，例如，工程款的结算、工程现场的移交、工程资料的移交、施工许可证变更等一系列的变动，所以，在合同可以继续履行的情况下，应当继续履行。其次，应以合同约定为依据，如果合同约定中有对因不可抗力解除合同的约定，在满足约定解除合同的条件时，施工企业可以行使约定解除权，例如参照《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）约定，因不可抗力导致合同无法履行连续超过84天或累计超过140天的，房地产开发企业和施工企业均有权解除合同。再次，施工企业能否依据《合同法》第九十四条第一款的规定，以合同目的不能实现为由解除合同。笔者认为，施工企业要求解除合同的，应提供如下证据：（1）合同已无法继续履行或者合同继续履行无法达到合同目的；（2）合同无法继续履行的原因是受此次疫情影响，属于不可抗力；（3）施工企业在不可抗力事由发生后已采取积极有效的措施避免损失扩大。若合同确因此次疫情无法继续履行或继续履行无法达到合同目的的，合同应当解除。最后，如果合同解除的，房地产开发企业和施工企业应对以下事项进行处理：
（1）已完工工程质量的检查和记录；
（2）已完工程量的核定；
（3）已完成工作的工程款结算；
（4）施工企业为工程订购的并已交付给施工企业的材料、工程设备和其他物品价款的结算；
（5）施工企业退货或解除订货合同、撤离施工现场以及遣散施工人员的费用结算；
（6）工地清场和相关材料、工程设备、物资的交接
（7）已完工的程资料的交接等。
4、相关损失及费用的分担
（1）停工损失应双方合理分担
对于因受疫情影响造成的停工，停工期间的损失由谁承担的问题，房地产开发企业应先审查合同约定，看合同约定中有无对因不可抗力造成的停工，停工期间损失如何承担的条款，若有约定，按合同约定执行。若无约定，《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201） 通用条款第17.3.2条之约定：“（4）因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，由此导致承包人停工的损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包方承担。”按照上述精神，笔者建议，房地产开发企业可以与施工企业就停工损失合理分担，房地产企业可以结合现场设备数量、周转材料数量、租赁合同、租赁费用确认单、支付凭证等确定损失，并与施工企业协商各自承担的损失金额或者比例。需要注意的是，施工企业以受疫情影响停工为由，主张由房地产开发企业承担部分损失时，应先举证证明其所受损失是受此次疫情影响，属于不可抗力，在此基础上，房地产开发企业再与施工企业应就因疫情影响停工所造成的损失分担问题进行协商解决。
（2）赶工费用的承担
由于政府的管制措施，导致项目工程进度滞后，有些房地产开发
企业为了尽快达到预售条件或避免逾期交房，会要求施工企业制定赶工方案，抢工期，对于由此产生的赶工费用如何承担问题，房地产开发企业应先审查合同约定，看合同中有无对受不可抗力引起工期延误，房地产开发企业要求赶工时，赶工费用承担的相关约定，若有，按合同约定执行。若合同中没有约定，依据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201） 通用条款第17.3.2条之约定“（5）因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担”。在这种情形下，由房地产开发企业承担赶工费用。需要注意的是，施工企业赶工的，项目会在最短时间内复工，施工企业会采取相关措施保证进度或减少延期，包括赶工所需人工投入，采用额外机械设备，改变施工工艺方法，增加监管力量，密集交叉施工、夜间施工、雨季施工所需增加投入及降效等，而这些措施会带来工程质量和安全问题。为防范风险，应要求施工企业编制详细的赶工方案，赶工方案不得违反工程建设法律法规和强制性标准，不得降低安全生产条件和施工质量，施工企业应按确认的方案列明赶工措施费用交房地产开发企业确认。
（3）疫情防护措施费用
工程项目复工后，必须采取政府主管部门要求的防控疫情措施，这些措施包括施工现场、办公区和生活区域消毒、疫情防护宣传教育、疫情防护物资购置储备、封闭管理、日常监测监控、因隔离需要增加的板房等措施。根据《住房城乡建设部、财政部关于印发<建筑安装工程费用项目组成>的通知》（建标〔2013〕44号）的规定，工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成。其中：（1）分部分项工程费是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用；（2）措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用；（3）其他项目费是指工程项目涉及的暂列金额、计日工和总承包服务费等；（4）规费是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用；（5）税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的增值税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。根据上述费用的定义，疫情防护措施费用应列入措施项目费的范围。但是，在原建设部《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》（建办[2005]89 号）的安全防护、文明施工措施项目清单中并无疫情防护措施。并且，从法律评判上讲，当事人在订立合同时也不可能预见到这类费用的产生。因此，疫情防护措施费用建议由施工企业与房地产开发企业合理分担为宜。
同时，作为措施项目费的调整，根据《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500—2013)第9.3.2条规定，施工企业应事先将拟实施的调整方案提交房地产开发企业确认，并详细说明与原方案措施项目相比的变化情况，拟实施的方案经双方确认后执行。如果施工企业未事先将拟实施的方案提交给房地产开发企业确认，则视为工程变更不引起措施项目费的调整或承包人放弃调整措施项目费的权利。据此，房地产开发企业应要求施工企业提供疫情防护措施调整方案。
（二）房地产开发企业应就双方协商问题签订补充协议
双方应围绕上述工期顺延、工程造价、赶工方案、相关损失及费用的分担问题签订补充协议。补充协议还应明确约定，如果因施工企业防护不力造成员工隔离，由此所造成的相关隔离费用、治疗费用等相应费用均由其自行承担，若因此导致工程再次停工，工期再次延误的，应承担相应违约责任。
（三）房地产开发企业应及时正确处理逾期交房问题
受疫情的影响，建设工程停工，有可能造成商品房逾期交付，在此情况下，房地产开发企业应先审查商品房买卖合同中，有无对出卖方不可抗力逾期交付免责条款的约定，如有，可直接适用该等条款。若合同中无类似约定的，房地产开发企业可主张适用不可抗力免责，主张适用不可抗力时，房地产公司需要及时向购房者发送延期交房通知书，并附相关证据。
发出逾期交房通知的方式，建议采取向购房者送达《不可抗力告知函》，告知函应主要包括：（1）不可抗力事件的描述。可以简单描述疫情发生的时间，相关政府部门要求延期复工的通知，项目的工作人员因政府管制措施无法返工等。（2）说明对项目建设的影响：①施工企业因疫情防控无法组织相关人员返工，不能正常采购建筑材料等，已向房地产开发企业送达延期复工函件；②根据政府要求，项目工程需满足一定条件才可复工；如违规复工的，将被处罚并依法追究法律责任。现项目因不具备政府要求的条件，仍不具备复工条件。
（4）明确不可抗力导致的履行合同期限顺延，为后续免责做准备。
同时，需要注意的是告知函的送达方式，房地产开发企业应通过邮政快递（EMS）方式以合同约定的送达地址向购房者寄送告知函，合同中未约定地址的，以合同抬头填写的联系地址为准，同时身份证地址也补充多邮寄一份，邮寄底单应妥善保存。 若函件被退回或无人签收，应“穷尽”一切其他方式进行送达，如通过微信、短信的方式送达，发送的信息应截屏留存。
另外，房地产开发企业向购房者寄送告知函的同时，应准备如下证据，以证明已采取必要措施尽量缩短工期，不存在拖延之情形：
（1） 政府要求延期复工的通知；
（2）施工方提出的工期顺延申请及证明材料；
（3）材料供货商供应链断裂的证据；
（4）制定的赶工计划；
（5）签署的签证、会议纪要、补充协议；
（6）施工日志；
（7）其他可供证明不存在拖延之情形的证据。
（四）、房地产开发企业应按合同性质区分处理其他相关合同
1、以给付金钱为主要义务的合同
以给付金钱为主要义务的合同，主要有民间借贷合同、金融借贷合同。
（1）民间借贷合同
依据《合同法》第109条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”
由上述法律规定，我们可以看出，法律上将当事人的合同履行义务区分为履行金钱债务及履行非金钱债务，而履行金钱债务时不存在事实上或法律上履行不能的情形。不可抗力免责适用的核心在于因不能预见、不能避免并不能克服的事由导致合同无法履行的，所以，以履行金钱债务为主要义务的合同不适用不可抗力的免责规定。
在实践操作中，如果房地产开发企业作为借款方，在民间借贷合同中未约定不可抗力免责条款的，房地产开发企业应当按照民间借贷合同的约定履行还款义务，若确因受疫情影响企业经营困难，致使逾期还款的，可以主张适当减轻逾期还款的违约责任。如果房地产开发企业作为出借人，也不得以受疫情影响造成企业经营困难、履约能力降低为由，主张中止履行出借义务、提前收回借款或解除合同，同时，在合同相对方未能按期偿还借款时，房地产开发企业应及时向其发送催款函，以保障自身权利。
（2）金融借贷合同
依据中国人民银行、中国银保监会发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，疫情期间金融机构应积极采取加大对企业的信贷支持、提供差异化优惠金融服务、开展融资性保险等支持疫情防控的各项政策措施。对有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。所以，如果房地产开发企业受疫情影响严重还款困难的，可依相应银行政策向其申请展期或续贷。
2、非以金钱给付为主要义务的合同
非以金钱给付为主要义务的合同，如租赁合同、买卖合同、加工承揽合同等，对于这一类合同房地产开发企业需审查该合同是否能够继续履行，继续履行是否对合同双方公平合理，合同中有无约定不可抗力免责条款。如果该类合同中约定了遇到不可抗力事件时如何处理的条款，应按合同约定执行；若合同中未约定类似条款，在合同能够继续履行的情况下，建议房地产开发企业可与合同相对方就合同履行时间或履行方式等问题进行协商，在双方达成协商一致的情况下，继续履行合同。例如，租赁合同，因疫情防控需要造成租赁物暂时无法使用的，承租人可与出租人协商要求延长租期、减免相应期间的租金；明显受疫情影响的加工承揽合同，造成承揽方无法按期履行合同的，双方可以根据受疫情影响的程度协商适当顺延工期。
对于因受疫情影响，确实无法继续履行合同或者继续履行显失公平的，建议房地产开发企业及时向合同相对方发送解除合同通知书，解除合同或者适用情势变更原则请求人民法院变更或解除合同。
综上所述，疫情之下，房地产行业中的每一个主体都是利益共同体，无论是房地产开发企业、施工企业还是购房者，面对突如其来的疫情，只有在各方相互理解、相互支持、友好协商的基础上，才能共克时艰，携手共赢。
注释：
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
2、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“ 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
3、江苏省高级人民法院民事审判第一庭发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一条第二款明确，正确适用不可抗力解决纠纷。济南市中级人民法院民二庭发布《关于涉疫情相关商事案件法律适用裁判指引》第三条明确，依法适用不可抗力规定。湖北省高级人民法院民二庭发布的《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》第二条将新型冠状病毒肺炎疫情定性为不可抗力。住房和城乡建设部办公厅发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》第二条第五款明确，加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。
4、第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。”
5、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定；“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
6、在成都鹏伟实业有限公司与江西省永修县人民政府、永修县鄱阳湖采砂管理工作领导小组办公室采矿权纠纷案中，最高人民法院作出的（2011）再审字第2号判决书也印证了适用情势变更原则，最高人民法院认为：“鹏伟公司在履行本案《采砂权出让合同》过程中遭遇鄱阳湖36年未遇的罕见低水位，导致采砂船不能在采砂区域作业，采砂提前结束，未能达到《采砂权出让合同》约定的合同目的，形成巨额亏损。这一客观情况是鹏伟公司和采砂办在签订合同时不可能预见到的，鹏伟公司的损失也非商业风险所致。在此情况下，仍旧依照合同的约定履行，必然导致采砂办取得全部合同收益，而鹏伟公司承担全部投资损失，对鹏伟公司而言是不公平的，有悖于合同法的基本原则。鹏伟公司要求采砂办退还部分合同价款，实际是要求对《采砂权出让合同》的部分条款进行变更，符合合同法司法解释第二十六条规定”
作者：古励，法学本科，中共党员，湖北诚明律师事务所权益合伙人，湖北诚明律师事务所监事会监事长，中共湖北诚明律师事务所党支部纪律委员，湖北省律师协会惩戒委员会委员，湖北省律师协会建筑房地产法律专业委员会执委，武汉市律师协会惩戒工作委员会副主任，武汉市律师协会房地产专业委员会副主任，武汉市律师协会理事，硚口区人民法院特邀调解员，团市委青少年法律援助团律师，武汉市同心律师服务团律师。
汤文晔 ，湖北诚明律师事务所专职律师。
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