突如其来的新型冠状肺炎疫情，打乱了人们正常的生活节奏，一些法律纠纷也日益凸显，受疫情影响，房屋租赁合同该如何履行，在房屋租赁合同不能继续履行的情况下，如何正确运用不可抗力规则解决纠纷成为了当前亟需面对的问题。为此，本文以房屋租赁合同在履行过程中受疫情影响所产生的纠纷为切入点，分析不同性质的租赁房屋在具体情境中如何正确运用不可抗力规则解决纠纷。
一、新型冠状肺炎疫情对租赁合同的履行是否构成不可抗力
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条[《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”]和《中华人民
共和国民法总则》第一百八十条[ 《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“ 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”]的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人就疫情防控中社会普遍关心的法律问题回答记者的提问时说：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。” 2020年2月12日，湖北省高级人民法院民二庭发布《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》（以下简称“解答”），解答第二条明确，新型冠状病毒肺炎属于不可抗力。虽然上述发言及解答均不是立法解释，但由于司法部门及行政部门也持相同观点[ 江苏省高级人民法院民事审判第一庭发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一条第二款明确，正确适用不可抗力解决纠纷。
济南市中级人民法院民二庭发布《关于涉疫情相关商事案件法律适用裁判指引》第三条明确，依法适用不可抗力规定。
湖北省高级人民法院民二庭发布的《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》第二条将新型冠状病毒肺炎疫情定性为不可抗力。
住房和城乡建设部办公厅发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》第二条第五款明确，加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。]，由此可见，此次疫情在司法实务中会被定性为不可抗力事件。但是，此次不可抗力事件是否属于房屋租赁合同法律关系项下的不可抗力，是否合同中的所有义务均可以以“不可抗力”主张免责。我们认为，应当结合合同的具体内容确定。只有当租赁合同义务无法履行或者合同目的无法实现与本次疫情或者防范疫情的行政措施、政府命令（比如店铺/商场被政府有关部门要求关闭、暂停营业、运输交通中断）存在因果关系的，方可主张“不可抗力”免责。[ 最高人民法院于2003年6月11日发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号），“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。该通知已废止，但我们认为，仍有参考价值。]未存在因果关系，如疫情前已欠租等，不能作为不可抗力而主张免责。
二、租赁房屋性质的分类
依据《合同法》第二百一十二条规定，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按照房屋的性质和租赁的用途不同，可以将租赁房屋区分为居住类用房及经营性用房。
1、居住类用房
此类房屋的用途主要是以承租人自住为主，在疫情期间，此类房
屋的承租人受到的最直观的影响是，受政府管制措施的限制无法正常使用房屋。例如，以湖北武汉为例，承租人因春节假期回老家过年，因交通管制未能如期返汉，因此，未能正常使用租赁房屋。
2、经营性用房
此类用房的用途主要是以生产经营为主要目的。可分为国有资产类经营性用房及其他经营性用房，国有资产类经营性用房在立法上尚未有明确的定义，在现实生活中分为两类，一类是行政事业单位管理使用的房产，依照《行政事业单位国有资产管理办法》的规定，实行“国家统一所有，政府分级监管，行政事业单位占有、使用”的管理体制。另一类是企业中国有资产内的房产，依照《中华人民共和国企业国有资产法》的规定，由国家出资企业对该房产依照法律、行政法规以及企业章程进行管理。”整合上述法律法规中对国有资产类经营性用房的界定，对国有资产类经营性用房可定义为，由行政事业单位及企业管理的国有资产中用以出租、出借并可获取收益的房屋类财产。其他经营类型的房屋是除国有资产类经营性用房之外的经营性用房，上述租赁房屋主要问题是因受疫情影响，在疫情期间，无法正常营业，在疫情结束后一段时间内，也会面临客流量下降，收入减少等情形。
三、在新型冠状肺炎影响下，房屋租赁合同在履行过程中存在
的法律纠纷范围
（一）出租人要求解除房屋租赁合同
出租人要求解除合同主要理由是，在疫情期间，承租人未能按照房屋租赁合同的约定按时足额的支付租金，构成违约，出租人依照房屋租赁合同的约定或法律规定要求解除合同并要求承租人承担违约责任。
（二）承租人要求解除房屋租赁合同
以居住为主要用途的房屋租赁合同，承租人基于在疫情期间，
受疫情防控的限制，无法正常使用租赁房屋，或因受疫情影响，无收入来源或收入大幅度降低等理由，认为合同已无法继续履行，要求解除合同。以生产经营为主要用途的房屋租赁合同，承租人基于在疫情期间，因疫情防控需要或政府禁止营业的指令，无法正常使用租赁房屋获取营业收入，导致合同目的无法实现为由，要求解除合同。
（三）承租人要求调整租金或延长租期
承租人以合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同明显不公平为由，要求调整租金或延长租期。
四、解决房屋租赁合同纠纷的相关建议
突如其来的新型冠状肺炎，让出租人和承租人在房屋租赁合同
的履行过程中产生了诸多纠纷，如何妥善合理的解决纠纷成为了至关重要的问题。我们认为，房屋租赁合同履行过程中的这些纠纷多是因为受疫情影响产生的，是属于不能归责于承租人和出租人双方原因的不可抗力事件，在法律框架之内，出租人和承租人双方如果能够通过友好协商方式就本次新冠肺炎疫情对双方造成的影响进行补充安排或灵活处理，更能兼顾公平与效率。所以，纠纷的解决尽量以双方互商互谅互让为主原则，在双方协商不能达成一致的情况下，作为底线，通过诉讼或仲裁途径解决。鉴此，我们提出以下建议：
（一）协商阶段需要把控的关键
1、审查房屋租赁合同的约定
合同是双方当事人处理合同法律事务的基本依据，双方当事人应仔细检查过往签署的所有租赁合同文件中关于不可抗力、租金调整机制等条款的内容。根据合同意思自治原则，在当事人对不可抗力、情势变更的定义、法律后果、责任分担等作出约定时，一般应优先适用当事人约定。如果合同没有约定或约定不明，则应适用法律规定。通过这一步，双方当事人可以判断自身享有的权利和面临的法律风险，在此基础上，协商才更为公平、高效。
2、及时履行通知义务
依据《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力
不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如果房屋租赁合同承租人要援引不可抗力规则解除合同，免除自身责任的，应及时的向对方发出合同无法继续履行的通知，通知应包含如下内容：
（1）不可抗力事件的描述。简要描述新型冠状肺炎疫情发生的时
间、相关政府部门出具疫情防控要求的通知及因防控需要小区封闭管理、道路封闭等。
（2）无法正常使用租赁房屋或无法继续履行合同的事由。出租人或承租人应写明是因何事由无法继续履行合同或无法正常使用租赁房屋，例如，因疫情防控需要，店铺/商场停业；因疫情防控需要交通管制，无法返回租赁房屋所在地；因疫情防控被隔离、入院治疗；收入大幅下降等。
（2）表达诉求。在通知中应向合同相对方明确表示解除合同、调
整合同价款或延长租期等诉求。
在这里，需要强调的是，如果租赁合同对主张“不可抗力”时需要履行的程序作出明确约定，应从其约定。如合同未约定，遭受不可抗力一方应遵循诚实信用原则，履行及时通知的义务。未及时履行通知义务，应当承担过错责任，在这种情形下，当事人因不可抗力要求免责的主张有可能不会被法院所支持。实践中，已不乏相关先例。[ 佛山市中级人民法院（2016）粤06民终663号判决书指出：1、案涉征地行为构成不可抗力，虽然谢新明在案涉买卖合同有效期内没有继续履行合同，其依法可以部分或者全部免除责任。2、从本案查明的事实可知，谢新明在2013年11月份就知道其租用的生产场地将被征收，但其主张于2014年9月份通知豪政厂因征地而不能继续履行合同，而豪政厂则主张2014年9月份时谢新明不但没有通知其征地情况，而且直接违约，可见谢新明在2014年9月份停止履行合同之前并无提前将因征地而致不能继续履行合同的情况通知豪政厂，让豪政厂有足够的时间作出合理的安排以减少损失。因谢新明在知道征地事宜之后应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定以及遵循诚实信用原则，履行及时通知的义务，但其并没有及时提前通知豪政厂，故其对此应承担相应的违约责任，即虽然发生不可抗力的情形，但不能全部免除其不能履行合同的责任。谢新明主张因征地构成不可抗力而全部免责，对其中不合理部分，本院不予支持。]
3、提供相应的证明材料
在房屋租赁合同纠纷中，无论是出租人以承租人未按合同约定按时足额的支付房租为由解除合同，还是承租人援引不可抗力规则寻求免责，援引情势变更原则变更或解除合同的，都需提供相应的证据来证明自己的主张。所以，合同双方当事人都应留存证据，作为出租人需保留的证据有，店铺/商场因政府有关部门要求关闭、暂停营业或房屋被征收征用，出租人将租赁房屋交付给承租人使用的合同主义务无法履行；作为承租人需提供的证据有，当地政府针对疫情防控发布的相关政策，采取的具体措施；承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及无经营收入或经营收入大幅度减少的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等。
4、采取适当减损措施，防止损失扩大
按照法律规定，当事人双方均应在发生或知悉合同受疫情影响履行困难后，及时采取适当减损措施（如租赁房屋内易损易耗标的物应及时处理等），防止损失扩大，避免加重自身责任。同时，在疫情影响减轻或消除后，还应根据情况尽快恢复履行。
5、基于公平合理原则积极协商，签订补充协议
合同双方当事人可就各自的诉求积极协商，建议在促进合同继续
履行的目的上，双方互谅互让，共担风险。例如，对于疫情期间，承租方确因疫情防控需要，无法正常使用房屋的，疫情期间的租金可以适当的予以减免，或者延长租期。双方就合同调整协商一致后，本着诚实守信原则就变更事项签订补充协议。
（二）积极灵活的运用政策优惠政策解决纠纷
对于国有资产类经营性用房的租赁，各地政府纷纷出台优惠政
策，例如，2020年2月7日，天津市人民政府发布了《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控狙击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》（简称“天津21条”），从六个方面着力推动21条措施，助力企业渡过难关。为“优化企业服务稳预期”，“天津21条”明确规定了给予中小企业房租优惠的政策，“对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，由双方协商解决”；2020年2月21日，湖北省政府发布《关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》（以下简称“通知”），通知明确，对承租省出资企业及纳入合并报表范围内各级子企业经营用房从事生产经营活动的中小微企业，疫情期间3个月房租免收、6个月房租减半。3月12日，湖北省人民政府印发《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施的通知》，其中提到，对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月租金，再减半征收6个月房租。鼓励疫情期间各类市场主体发展载体减免承租企业房租。疫情期间为个体工商户减免租金的大型商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，当年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免。
对于国有资产类经营用房的承租人，在满足各地政府出台的租金减免优惠政策的情况下，应积极按流程申请减免租金，从而渡过难关。对于其他非国有资产类经营用房的租赁双方，虽然上述规定不能适用，但也可以进行参照借鉴。
（三）通过诉讼途径解决房屋租赁合同纠纷
如果合同双方当事人无法通过协商一致解决纠纷的，则需要通过诉讼或仲裁途径解决纠纷。在此，要解决以下几个层面法律问题：
1、能否援引不可抗力条款解除房屋租赁合同
承租人能否援引不可抗力条款解除合同，笔者认为应当具体问题具体分析，依据《合同法》第九十四条第一款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”由此可见，虽然此次新型冠状肺炎被定性为不可抗力事件，但是，只有因此导致合同目的不能实现的情况下，才能解除合同。如果不可抗力只是致使合同暂时不能按期履行，则当事人不能解除合同，在“不可抗力事件”消失后，应当继续履行合同，同时，行使解除权当事人不能处于违约状态，如果履约方本身已在迟延履行的情况下发生了不可抗力事件，不可抗力则不能成为迟延履行一方解除合同或者免除违约责任的理由。笔者现将实践中的几种情形归纳如下：
（1）居住类用房的承租人以政府及有关部门采取的“封城”等防治疫情的措施而无法履行租赁合同，要求解除房屋租赁合同的。笔者认为，“封城”符合不可抗力的情形之一，但是这是一种临时性措施，其期限较短，可能在一段时间能会导致承租人无法正常使用房屋，但是在措施解除后，除房屋租期在“封城”期间届满以外，房屋仍可以继续使用，所以，“封城”不会造成合同目的不能实现，承租人以此为由解除合同可能无法得到法院支持。
（2）居住类用房承租人能够或正在居住租赁房屋，承租人以疫情发生导致其无法取得收入，出现暂时的经济困难为由要求解除合同的。此情形下，该等疫情发生的影响为间接性的，与租赁合同中的金钱给付义务履行没有直接因果关系，承租人的合同目的可以实现，故不能将疫情或疫情防控措施导致的自身经济困难视为其租赁合同履行的不可抗力事由，也不能以此为由请求解除合同。司法实践中，法院也持类似观点，如河南开封中院（2010）汴民终字第1073号判决指出“非典疫情并不是对所有合同的履行都有影响，如果不影响合同正常履行，非典就不能被视为不可抗力。”广州中院（2005）穗中法民二终字第1150号判决认为，“不论是‘非典’、禽流感疫情还是市政施工，可能影响的只是宏观的经营环境，对本案借款合同的履行并不产生任何直接、必然的影响”。
（3）对于经营性用房，承租人以疫情防控期间，停产、停业，无法实现合同目的为由要求解除合同的。首先，应审查房屋租赁合同，查看合同中有无对因不可抗力解除合同的约定，如有约定，可按合同约定执行；若合同中无上述约定，对于受疫情影响较大的行业，如酒店、餐饮行业、KTV等休闲娱乐场所，直接受疫情防控措施导致不能营业的，应结合合同期限、防控措施长短、疫情影响等综合因素考虑租赁合同的目的是否无法实现，只有在承租人合同目的已无法实现，疫情与合同目的不能实现存在因果关系时，承租人依照《合同法》第九十四规定提出解除合同的请求才具有合法性与合理性。
（4）出租人因承租人未能按合同约定按时足额支付租金要求解除合同。对于承租人因受疫情影响发生暂时经济困难的情况，无法按期缴纳租金，在承租人就上述因疫情影响而导致经济困难进行举证后，承租人又愿意继续履行合同的，支付欠付的租金的，如出租人严格按照合同约定主张解除合同并要求承租人承担违约责任，笔者认为对承租人有失公平，对违约责任那一部分的主张可能无法得到法院的全部支持。同时，参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。因此，对于因疫情引发的租赁合同纠纷，人民法院一定会审查疫情与合同违约的联系以及联系的程度和范围，尽可能维护合同效力，促进合同履行，兼顾当事人的利益平衡。
综上， 出租人和承租人在房屋租赁合同纠纷中均可以提出解除合同的主张，但是，房屋租赁期限一般较长，而因疫情管控措施导致合同不能履行的期间相对较短，法院一般会维持租赁合同继续履行，非特殊情况，解除合同的主张一般较难得到支持。
2、承租人能否要求减免疫情期间的房屋租金
减免租金是对房屋租赁合同的变更，对于能否减免疫情期间的房屋租金，笔者认为，应当根据租赁房屋的性质及房屋使用情况区分对待。
（1）以居住为主要用途的房屋租赁合同，承租人在疫情期间正常使用房屋，仅以受疫情影响经济收入减少为由要求减免疫情期间的房屋租金的，笔者认为于法无据，不能得到法院支持。出租人和承租人可以就交租金的时间进行协商，可以适当给予承租人缓交租金的期限。
（2）以居住为主要用途的房屋租赁合同，承租人以受疫情防控措施的影响无法正常使用房屋为由要求减免疫情期间的租金的。在现有的各地出台的相关审理指引或规则中，对是否减免租金意见不统一。山东省高院民一庭法官会议：涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考中第三条关于租金调整的意见，对于租赁房屋用途为居住的，除因出租人的原因导致房屋不使用等情形外，承租人请求降低租金的，一般不予支持。《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第八条：“承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。”浙江省高级人民法院民事审判第一庭发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》第二条第七款：“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。”由此可见，对于租赁房屋在疫情期间租金能否减免问题，各地法院出现不一致的意见，笔者认为，房屋租赁合同属于长期性的合同，应当鼓励和引导出租人和承租人本着互谅互让的原则，实现合作共赢，依法促进合同继续履行，所以，若因疫情防控承租人确实无法正常使用房屋的，依据公平原则和情势变更精神，承租人要求减免疫情期间的房屋租金，具有合理性，可以得到法院支持。
（3）对于经营性用房的承租人因疫情期间无法正常使用房屋，停产、停业，无生产营业收入为由要求减免房屋租金的。首先，审查合同约定，查看合同约定中有无对不可抗力条款的约定或对非因出租人、承租人的原因导致无法正常使用房屋如何处理的约定，如果有约定，按合同约定执行。如果合同没有约定，各地法院对是否调整租金意见较为统一，对于受疫情影响较大的行业，如酒店、餐饮行业等，直接受疫情防控措施导致不能营业的，根据《合同法》第一百一十七条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，承租人提出变更合同（如减免租金）的请求具有合理性。
司法实践中，对此类因防控要求导致承租人无法正常使用租赁房屋的案件，法院均支持承租人提出的减免防控期间的租金。如浙江省绍兴市中级人民法院作出的（2008）绍中民一终字第143号判决书中对“非典”期间停业是否可以免除租赁费认为：“依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。”上海市第二中级人民法院作出（2004）沪二中民二（民）终字第354号判决书中也对“非典”期间能否减免租金作出了相似的判定，法院认为“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”只是，从法律文义解释上看，《合同法》第一百一十七条、《民法总则》第一百八十条只是规定不可抗力不承担民事责任，并未赋予合同一方变更合同（调整租金）的权利，直接以不可抗力的法律规定为由，主张变更租金条款在法理上值得商榷。
另一方面，对于在本次疫情中未被强令停业的店铺/商场，虽然租赁合同还未达到根本不能履行的程度，不应该适用不可抗力规则，但受到客流量减少的影响，继续履行原租赁合同的租金条款明显对承租人不公平，或者承租人由于疫情收入锐减、不能实现经营目的。因此，店铺/商场虽未被责令或要求停业，但受疫情影响店铺/商场经营收入锐减的情形，承租人也可以援引情势变更原则请求适用公平原则适当减少疫情期间的租金。但是，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，对于情势变更原则，人民法院应慎重适用的，确需在个案中适用情势变更的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核，因此，此类情形会受到严格限制，对具体案例应作个案分析，不能一概而论。
还需要注意的是，办公楼/工厂物业虽然也是经营性用房，但其与店铺/商场不同的是，其不以人流量为合同定价要素，疫情仅仅可能影响的是其外部经济环境，承租人的履约能力不受影响，因此，办公楼/工厂物业承租人不可以援引情势变更原则请求减少租金。
综上所述，受肺炎疫情的影响，房屋租赁合同在履行期间必将会产生诸多法律纠纷，我们建议合同双方当事人执行好以下步骤：
1、审视租赁合同中的不可抗力、租金减免等条款，为主张不可抗力或非不可抗力，租金的调整或不予调整寻找合同依据。
2、出租方和承租方均应及时通知对方，采取适当的减损措施，保留相关的证据。
3、向合同相对方尽快且明确表达诉求。
4、若双方无法达成一致意见，应及时通过诉讼或仲裁途径主张权利，避免诉讼时效丧失。
5、对相关政策保持关注，充分利用政策规定。
最后，希望合同双方能本着互商互谅的原则，积极沟通，协商解决纠纷，实现合作共赢，共渡难关。
注：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“ 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
江苏省高级人民法院民事审判第一庭发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一条第二款明确，正确适用不可抗力解决纠纷。
济南市中级人民法院民二庭发布《关于涉疫情相关商事案件法律适用裁判指引》第三条明确，依法适用不可抗力规定。
湖北省高级人民法院民二庭发布的《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》第二条将新型冠状病毒肺炎疫情定性为不可抗力。
住房和城乡建设部办公厅发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》第二条第五款明确，加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。
最高人民法院于2003年6月11日发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号），“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。该通知已废止，但我们认为，仍有参考价值。
佛山市中级人民法院（2016）粤06民终663号判决书指出：1、案涉征地行为构成不可抗力，虽然谢新明在案涉买卖合同有效期内没有继续履行合同，其依法可以部分或者全部免除责任。2、从本案查明的事实可知，谢新明在2013年11月份就知道其租用的生产场地将被征收，但其主张于2014年9月份通知豪政厂因征地而不能继续履行合同，而豪政厂则主张2014年9月份时谢新明不但没有通知其征地情况，而且直接违约，可见谢新明在2014年9月份停止履行合同之前并无提前将因征地而致不能继续履行合同的情况通知豪政厂，让豪政厂有足够的时间作出合理的安排以减少损失。因谢新明在知道征地事宜之后应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定以及遵循诚实信用原则，履行及时通知的义务，但其并没有及时提前通知豪政厂，故其对此应承担相应的违约责任，即虽然发生不可抗力的情形，但不能全部免除其不能履行合同的责任。谢新明主张因征地构成不可抗力而全部免责，对其中不合理部分，本院不予支持。
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